关于推进繁荣天津街商业经济的分析与思考

天津街商业步行街管理办公室主任 刘军海

天津街商业街从改造到策划繁荣问题，始终牵挂着市、区各级领导以及全市人民的心。从 2004 年开街两年的现实来看，天津街失去了昔日的人气、商气、财气，全市人民有目共睹。天津街能否复兴？全市人民对天津街的现状和今后的发展走向看法不一，众说纷纭。这说明全市人民关注并期盼着天津街商业经济的早日崛起和发展。我联系全国商业步行街的现状以及天津街商业街所面临的现实问题，谈一下我对推进繁荣天津街商业经济的分析与思考、对现状的分析、未来趋势、定位发展等以期共榷。

一、从全国商业步行街的现状看天津街商业步行街所面临的困难和问题

近年来，全国的商业街进入快速发展时期，截止到 2005 年全国县级以上城市的商业步行街总数已超过 3000 条，总长度已超过 1800 公里 ，总面积已超过 1. 5 亿平方米 。预计在未来的2-3 年内，全国商业步行街可能要突破 5000 条。目前，我国商业街的发展出现大型化、盲目化、形象化、同质化的倾向，投资风险开始显现。很多城市的商业街开始出现客流少、效益差、转租、转售、关门停业的现象。商业街改造建设中出现的问题已经引起国家机关部门的重视，已着手起草制定全国商业街管理规范，确保避免政府投资风险，使我国的商业街建设尽快走向健康、科学、有序的发展轨道。

从全国商业街的现状分析，天津街商业街所面临的问题，决不是一个天津街商业街自身存在的问题，而有它的历史的、现实的、客观的、主观的原因。

从客观的原因来看，近几年大连的商业发展快。目前，大连的人均商业面积已有 2.8 平方米 ，相当于平均每人都拥有一个三尺柜台。发达国家是 0.8 平方米 ，全国是 0.3 平方米 。 20 年前，大连的百货店不过几个，达到上万平方米的大型商业设施，除了大连商场、天百大楼外寥寥无几。大连只有青泥洼桥、天津街两大商业圈，消费者购物只有到这两处才能“一站式”购足。可是， 20 年后，大连拥有各类商贸企业达 8.5 万个，新增上万平方米的大型商业设施 22 个，到 2005 年底，大连共有连锁经营企业 80 多个，连锁店铺 2900 多个，购物中心 18 个，大型超市 30 个，大连形成了青泥洼桥、天津街、西安路、香炉礁和北部五大商业中心。这五大商业中心各具特色，大连市消费者购物形成“货比五家”的超选择性范围。

大连市众多商业中心的崛起，大大削弱了天津街的商业中心地位，急剧分散了客流，这是市场商业经济的客观规律，而不是以人的主观愿望出发的。但从天津街步行街主观情况分析，更多的还是自身原因。一是没有确立准确的市场定位、清晰的功能分区。天津街步行街现在的商业定位是什么？我个人认为是比较模糊的，市场的自发行为远远大于科学的市场地位。二是没有确定有效的招商和落实。如果招商得不到落实，那么再好的规划、设想、管理也不解决问题。三是开发商的经营理念、营销方式问题。商业与地产脱节，两张皮的问题严重。天津街商业街的繁荣除了市、区政府有关方面的大力支持外，开发商和经营者必须联手进行市场定位，营造出属于天津街独特的卖点，才能使天津街及早地改变有场无市的局面。

二、从专家真知灼见看天津街繁荣之方略

根据市、区关于推进天津街繁荣的指示精神，天津街商业步行街管理办公室于 5 月 17 日 举办了“中国（大连）商业街发展高峰论坛暨大连天津街商业发展研讨会”。在论坛会上专家学者真诚坦率地指出天津街商业发展目前存在的问题，真知灼见地阐明助推天津街商业繁荣建议。中国人民大学商学院教授、博士生导师黄国雄坦率地指出天津街所存在的三个主要问题：一是，现在天津街缺乏整体性，步行街长度过长，三条马路将步行街分成四段，造成天津街“长、散、乱”，使消费者不可能消耗更多的体力，从头到尾把整个街逛完；二是，商业街很忌讳高层建筑，目前商业街商家高层建筑居多，庭院深深，加之特色不足，使消费者失去了购物兴趣；三是，业态雷同化、功能不配套、经营单一化。商业街本身应该是一个多功能且能提供给人们吃喝玩乐的综合商业区。商业街特别忌讳大型百货积聚。因为这样容易造成业态雷同，功能不配套，经营单一。中国城市商业网点建设管理联合会研究中心主任韩健徽将天津街商业街目前存在的问题概括为：“五多五少”，即大店多，小店少；商品多，功能少；普通多，品牌少；雷同多，特色少；自发多，统一少。

对今后天津街商业步行街的繁荣， 黄国雄 教授提出“四点一本”建议：一是要有亮点。形成既区别于大连市其他商业街，又要区别于外地商业街，要反映出自身城市特点、风情，或布局、或结构、或形象、或景点的“亮点”。要从天津街四段街整体考虑如何打造成城市“亮点”。要从立足中山区，面向大连市，辐射东北或全国的思路来研究、考虑城市“亮点”。二是要突出“卖点”。形成四个商业区，即图书文物古玩业、休闲娱乐业、餐饮业、小商品旅游品业。由此天津街形成由一、两个主力百货店为主导，四个商业区既有分工又有合作互动的商业整体架构。三是要有“结合点”。步行街要和天津街周边相结合，包括交通如何捋顺，道路如何畅通；步行街四个街段要有机结合连成一体，进得来、出得去、聚得住，散得开。四是要有“兴奋点”。街景的设置、区域的衔接、商品的布置要去研究，使消费者逛一个地方，有一个新的收获，不断产生兴奋，促使他们不断地逛下去。五是要牢固确立“以人为本”的理念。商业在营造一种生活环境，所以商业街设计要以人为本，建议形成“三室一厅”，即休息室、试衣室、洗手间和共享大厅（消费者通道）。

韩健徽主任和荆林波研究员则指出，天津街具有百余年历史，在未来的街景布置或经营上，应该注重体现“百年历史定位”和“海洋特色”。坚持“先繁荣后发展”的思路，在街中街方面做文章，可视季节，围绕主题，在街区内举办有影响的产品展示和促销活动。同时要把主街和辅街很好地连接起来，形成互动的且良好的商业氛围。

在论坛会上，专家学者一致认为：天津街繁荣与否关系到大连市商业发展问题，市里很关键、区领导要坚定信心，市区领导要把改变天津街现状，促进天津街繁荣作为一个系统工程来认真抓好抓实并形成一个求实的具有可操作性的改造调整方案。

三、从目前天津街商业街现状看繁荣商业经济之对策

中国人民大学商学院教授、博士生导师黄国雄在论坛会上说到天津街所面临的困难和问题时指出“天津街现在所面临的困难和问题，应该说已经成为一个全世界的问题，城市的建设和发展需要一个度，超越了这个度就会产生有场无市的现象。”在谈到助推天津街商业街今后的繁荣时， 黄国雄 教授提出：“天津街的问题已经开始影响大连的整体形象，天津街的问题不是天津街所在地的问题，也不是天津街本身能解决的问题，需要市、区领导合力，进行总体的规划来进行宏观布局。从城市发展来看，商业街建设已经进入第二阶段，即调整时期，这个调整包括整体形象调整、布局调整、业态调整，整个商业形态要适应城市发展需要。

结合国家、省市对商业街发展的要求以及专家、学者的建议，联系天津街商业街的现实，我认为应从如下方面探讨对策，解决天津街商业街目前所面临的困难和问题：

一是高度重视，加强领导。但区领导“内急”不行，如何争得市领导与区共同从实际出发制定出一个具有大连特色的可操作性的天津街商业街改造调整方案。中山区委、区政府于今年 4 月 12 日成立了以区委书记、区长为组长的“促进天津街繁荣工作领导小组”，小组成立后，为促进天津街商业街的繁荣做了大量实事。但是，改变天津街商业街的现状是一个系统工作，必须从大连市的全局出发，汇集专家、学者、开发商、经营商以及全市人民的智慧和创造力，形成一个不同于其它商业区、具有大连特色的、求实的具有可操作性的天津街商业街的改造调整方案，由市领导小组按照短、中、长计划有步骤的实施，早日改变天津街商业街现状。

二是建议调整房地产政策，回流人口，遏制在天津街及周边再建商业设施。

三是采取各种措施，全力确保后续在建项目早日竣工并投入使用。

四是建议打造一批具有天津街商业街特色的功能景观和设施，如街标、文化墙、反映百年商情的雕塑小品等，全力打造文化天津街、旅游天津街、信息天津街。

五是建议市有关部门尽快完善天津街交通组织，使公交站点总数达到 37 个。周边停车面积达到 十一万八千平方米 。

六是建议市政府给步行街商家优惠政策，全力为商家服务。

七是建议请有关领导专家论证胜利广场投资从地下延伸扩大胜利广场至天津街地下的方案和市场运作方式在天津街下沉广场建 CBD 大道的方案。

八是建议香港华润集团并购海昌名城进驻天津街后，能够实现其国际化运行及快速启动。

2006 年7 月18 日