关于天津街商业街的思考

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··一、商业街的内涵分析

商业街既是历史演变的产物，也是现代经济发展的结果。随着市场经济的发展和现代商业革命的开始，全国各类城市大小不等的商业街都在进行改造，由于受行政的干预和地产商追逐利润的影响，没有深刻认识商业街的内涵和遵循商业街发生和发展的规律，更缺乏对现代消费变化趋势的把握，所以商业街的改造成功的案例很少，大多数城市的商业街改造都事与愿违，做了事倍功半的事情，其损失不言而喻。天津街改造出现今天的结果其根本原因是违背了商业街发展的规律。现在要重新振兴天津街商业，首先需要认清商业街的内涵。

··1.商业街的概念： 商业街是由众多商店、餐饮店、服务店共同组成，按一定结构比例规划有序排列的商业繁华街道，是城市商业的缩影和精华，是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体。

··2.商业街的功能：商业界是由购物、休闲、文化、娱乐、餐饮、旅游、体育、金融、电信、医疗等诸业态构成的一体化的消费体系。

··3.商业街结构：关于商业街的结构，一种观点认为，商业占 30% — 35% ，餐饮业占 20 — 25% ，休闲、娱乐、酒店、服务、旅游占 30 — 40% 。另一种观点认为，专营店商业 50% ，餐饮业占 25% ，综合性商业占 15% ，娱乐业 10% 。

··4.商业街空间布局：商业界布局在空间个性上要是顾客都有一定感受；要有个性人性化设计，有人情味，平易近人；满足不同消费层次人群；营造繁华的商业氛围；单层和多层建筑设计；中小店铺鳞次皆比，形成一个完整的商业生态系统。

··5.商业地产投资回报：商业地产投资一般以单个商业项目计算投资回报，但是，商业街的商业项目投资不能这样核算，按国际惯例商业街投资一般投资回报在十到十五年，短期回报的可能性极小，所以，商业街建设需要较长的投资回收周期；不但适合机构而且适合个人投资者。

··6.商业街成功关键性因素：吸纳南北来客、风水宝地黄金街、熙熙攘攘人气旺、经年老街忘不掉、历史久远有文化、丰富多彩有特色、差异化竞争有秩序、高中低档都消费。

··7.商业街的影响与作用：商业文化名片、商业中心带动新一轮城市发展、提升城市生活品质、强化城市中心价值、丰富繁荣城市文化。