大连天津商业街再造繁荣

http://www.cb-h.com . ● 本报记者 胡 斌 ..

市场周报 2006 年 2 月 10 日 报道）老街改造是目前国内许多商业街面临的共性问题，但采用何种方式改造、如何尽快恢复商气考量的却是当地政府的智慧。大连天津街的开发式改造、政府的高度重视与支持以及天津街商业步行街管理办公室转变职能的意识或许对国内其他商业街有所借鉴。

　　 在大连人的记忆中，常有这样的对话： “ 上哪儿去？ ”“ 上街去。 ” 这里说的上街就是上天津街。
2004 年 1 月 18 日 ，经过近三年开发式改造的天津街重新开街，这条百年商业街也迎来了一个全新的时代。 “ 时隔两年，脱胎换骨后的天津街不仅提前恢复了商气还有效实现了商旅互动，可谓是老树开出了新花。 ” 1 月 18 日 ，天津街商业步行街管理办公室主任刘军海略显兴奋地告诉记者。

开发式改造
　　 始建于 1909 年的天津街呈东西走向，全长 1054 米 ，是大连商业的发祥地，汇聚了包括中国历史上第一家大型国营百货店天百大楼在内的六大老字号商企。随着城市的发展以及人们消费需求的提高， 2000 年 11 月，大连市政府决定对天津街进行一次 “ 由政府组织、市场化运作的商业设施的开发式改造 ” 。
　　 事实上，此前天津街已经进行过五次调整式的改造。大连市政府为什么把第六次改造定位于开发式改造呢？
　　 对此，在天津街居住了 5 年的刘军海认为，前五次改造都是基于街、面的改造，改造后建筑格局仍比较乱，房屋破烂，并且大多数都是商住混用，一层经商，其他为民用。天津街是日伪时期建的，大多是砖混结构，建筑质量比较差，没有供水和厕所，没有供暖设施，而且防火等级差，时有火灾发生。 “ 卫生条件也比较差，随后居民拆迁时，光耗子药就撒了 1 吨半 ” 。
　　 另外，天津街街边中低档的大小商铺鳞次栉比，街中游人如织，却没有足够的高档次的公共设施、绿地和休闲活动场所；老街店铺虽多却没有世界知名品牌的专业店、主力店的入驻，不能提供高水准的国际性的零售服务和休闲娱乐服务；而在经营业态上，老街以传统百货为主，新兴业态超市等都没能纳入其中。
　　 一份天津街此次改造前的调查报告显示，在不愿意到天津街购物的人群中， 28.7 ％、 26.2 ％、 23.8 ％的人把原因归结为购物环境不好、没有理想商品和交通不便。
　　 为此，对于这次开发式改造，大连市政府提出要 “ 高起点、高档次、高标准 ” ，把天津街改造成具有国际水准、国内一流 , 集购物、餐饮、娱乐、旅游、休闲、文化于一体的多功能、现代化的商业中心区。
　　 据悉，天津街的改造不仅在建筑形象、街区环境等方面彻底改变了以往面貌，在功能和业态等方面也引进了新的理念和内容。当地政府聘请世界知名的商业咨询公司仲量联行作为整体策划顾问，结合国内外经验和大连市情对天津街的功能定位、商业业态组合进行了合理划分，餐饮占 21 ％，娱乐占 34 ％，购物占 45 ％，其中百货业态占 35 ％左右。
　　 为扩大招商， 2002 年 5 月，仲量联行代表天津街改造工程指挥部参加了在美国举办的世界购物年会；指挥部还先后赴日本、韩国、北京、深圳等国内外商业发达的国家和城市举行招商洽谈会，引进了许多著名的主力店、特色店等。
　　 到 2004 年 1 月 18 日 天津街重新开街时，它已经成为集商品之大全的理想购物天堂。海昌名城引进了日本 “VIVO” 坂屋大型百货主力店，创建了大连首家纯日式风格百货店；引进 “ 东方魅力 ” 主题餐厅 , 成功地将休闲、娱乐、餐饮融为一体。天龙商城打造了亚洲最大的珠宝城，引进了上海老凤祥等众多珠宝翡翠品牌。
“ 事实证明，天津街开发式的改造是正确的也是成功的。 ” 刘军海告诉记者， 2005 年 3 月，天津街被中国步行商业街工作委员会授予 “ 中国著名商业街 ” 的称号，也从侧面反映了这一点。

管理办公室的作为
　　 在商业竞争日趋激烈的背景下，三年的改造难免或多或少地分流了天津街的客流。当初，仲量联行就预测，天津街要 3 至 5 年方能恢复到以前的商气。
　　 为提前繁荣天津街，成立于 2004 年的政府部门 —— 天津街商业步行街管理办公室也开始了职能的转变，加重了为商家服务的力度。
　　 首先是提高天津街人气。 2005 年 7 月 1 日 至 10 日在天津街举办了大连市首届中华美食节，全国各地具有特色风味的小吃汇聚于天津街，迅速带动了天津街的人气和沿街商店的商气。随后，天津街商业步行街管理办公室以美食节为基础恢复了天津街夜市并一直延续至今。
　　 其次，大力推进天津街商家的业态调整。由于天津街偏长，为突出特色，天津街商业步行街管理办公室对天津街进行了整体定位：最西边的九州饭店至天伦大厦一段的主题为 “ 海派文化 ” ，商品以大连土特产、工艺旅游品为主；海昌名城至国泰大厦为特色小吃区；天百大楼一带是以新华书店为依托的 “ 知识海洋 ” ，以经营书籍、影像制品为主；东边天植商城一带是酒吧聚集的 “ 休闲广场 ” 。
　　 这样一来，天植商城放弃了特色不强的服装和超市，开发建设了集旅游观光、艺术鉴赏为一体的大连文化艺术广场，与街上其他商家形成了错位经营。
　　 再者，全力打造文化天津街、旅游天津街。据刘军海介绍，天津街准备在九州饭店附近的街口建一个标志性的古式牌坊，在原文物店附近制作一个长约 30 米 的仿铜雕像，展现老天津街上一些知名店铺模样。天津街上还将建设一批可展示原有风貌的 “ 小品景观 ” 。
　　 这样做不仅是为了体现天津街的百年文化底蕴，也能更好地实现商旅互动。据悉， 2005 年 9 月 9 日 ，天津街商业步行街管理办公室邀集大连市 100 多家旅行社召开了天津街旅游定点会议，市旅游局在会上宣布天津街成为大连市旅游景点。
　　 另外，加快复制 “ 老街 ” 。山水楼、王麻子锅贴、马家饺子馆等这些天津街 “ 老街 ” 上耳熟能详的名字曾经是许多大连人生活的一部分。正是考虑到大连人对 “ 老街 ” 的怀旧情结，今年三月，占地 1 万多平方米的 “ 老街 ” 复制版将开始动工。将从建筑风格、风貌等方面完全复制 “ 老街 ” 、 “ 老店 ” 的模样。建成后，全国和大连 50 多家 “ 老字号 ” 企业将进驻。
　　 中国步行商业街工作委员会研究中心主任韩健徽认为： “ 老街改造是目前国内许多商业街面临的共性问题，但采用何种方式改造、如何尽快恢复商气考量的却是当地政府的智慧。大连天津街的开发式改造、政府的高度重视与支持以及天津街商业步行街管理办公室转变职能的意识或许对国内其他商业街有所借鉴。 ”

政府的支持
　　 事实上，在天津街的这次改造中，大连市政府乃至辽宁省政府都寄予了殷切希望和给予了诸多政策支持。
　　 首先，商务部部长薄熙来担任大连市市长的时候就一直关注天津街的发展，时常去天津街及天百大楼等实地考察。 2001 年 9 月 18 日 ，时任辽宁省省长的薄熙来再次来到天津街视察改造工程并提出要求。当天晚上，薄熙来又在辽宁省政府认真细致地听取了大连市关于天津街改造规划情况汇报。据刘军海回忆，等大家从省政府出来时已经是第二天凌晨三点了。
　　 为加强对天津街的综合管理， 2004 年 8 月 23 日 ，大连市人民政府第 30 次常务会议通过了《大连市天津街商业步行街管理暂行规定》，并于 2005 年 1 月 1 日 起 正式实施。这为天津街商业步行街管理办公室进行日常管理和行政执法提供了法律依据。
　　 其次，为进一步繁荣天津街，政府部门还为商家提供了诸多优惠政策。像免除三年房产税、工商费以及排污、环保费。由于商业用电比较贵，当地政府承诺对天津街的商户用电进行一半的补贴，每度补贴 4 角钱。
　　 再者，为解决街上的停车难题，政府投资建设的立体停车场已于 2005 年 10 月开工，即将建造的 “ 老街 ” 下面也将计划建设一个 1 万平方米 的停车场；今年街上将再增加 15 个公交站点，基本解决交通问题。
　　 最后，政府打造智能化管理手段。最能体现天津街智能化管理的还是政府为天津街商业步行街管理办公室引进的一套价值 3700 多万元的电子监控系统。通过遍布在天津街上的 37 个 “ 电子眼 ” ，在室内就可以对天津街上的情况一目了然。而且这套系统还与公安机关进行了联网，消费者到天津街购物可以说是有足够的安全感。
“ 短短两年时间，天津街就能提前实现初步繁荣非常难得。作为政府设置的管理部门，天津街商业步行街管理办公室今后应对商家做进一步了解，加大对商家的服务力度，例如培训、招商等。 ” 韩健徽如此建议。