大连天津街的市场定位建议

中国人民大学商学院教授、博士生导师黄国雄

一、明确商业街在城市发展中的地位

按照现代的观念，城市商业街应该是城市特点的一个标志，这个特点标志反映了市场经济发展以后对城市商业的要求，在整个城市的商业结构他认为应以市中心为主导，以社区商业为基础，以商业街或专业市场为特点，允许大量的个体户存在，形成多元态的商业结构。这个概念的提出，对于一个城市来说，她应该有自己的名片，有自己的形象，有自己的中心，这个中心就是商业中心。但是城市和城市的区别，不在城市中心，城市发展以后市中心的结构大同小异，以一个、两个或若干个百货商店为主，加上几个专业店、专门店，形成团形、环岛形或四季型商业形态，街区规模，组成比例不尽相同，差异率 5%-10% 左右，在当前商品供过于求、经营雷同、品牌普及的情况下，城市之间的区别还应在商业街，商业街的本身应该是城市历史的沉淀和现代文明的结合，商业街最能显示出这个城市区别于别的城市的特点，从这个角度来看，商业街的建设应提上议事日程。商业街在发展过程中，仍不能形成特色，仍不能有自己的经济效益，仍不能对外辐射吸引更多的流动人口和外来人口。从天津街商业步行街来考虑，她的兴旺不取决于周围居民的多少，假想周围居民理想化，有 3 万多人，根据大连的收入水平，一年只能消费 2-3 个亿，与现在商业街的面积，约 120 万平方米，每平方米的保本销售额应在 5000-6000 元，全年最保守的销售额应在 50-60 个亿才能支撑下去相比，居民多少不起决定作用。根据商业街的发展，首先要研究一个保本销售额的问题，否则就会出现有场无市的现象。天津街现在所面临的困难和问题，很多店没开起来，很多店难以维持下去，还有一些点勉强维持，那么这个问题应该说已经成为一个全世界的问题，城市的建设和发展需要一个度，超越了这个度就会产生有场无市的现象，天津街的问题已经开始影响大连的整体形象，天津街的问题不是天津街所在地的问题，也不是天津街本身能解决的问题，需要市、区领导的重视，进行总体的规划来进行合理布局。从城市发展来看，商业街建设已经进入第二阶段，即调整时期，这个调整包括整体形象调整、布局调整、业态调整，整个商业形态要适宜城市发展需要。

二、天津街存在的问题有客观的、主观的、先天的、后天的。客观的问题从整体上考虑就是这几年大连的商业发展太快，

面积已超过了大连城市发展水平，人均商业面积达到 2.8 个平方米，这个问题不是区里和商家可以解决的。根据对外来人口，尤其是游客的调查来看，在消费上吃住占的比例比较大，在带走物品的消费只占很小一部分，刺激这部分人在商品方面的消费还需想办法。

从天津街本身来看，一个是长度太长，而且三条马路将其分成四段，缺乏整体性，长、散、乱，这些对于商业街的发展很不利，理论上讲，商业街不宜过长， 600 -800 米 适宜，群众在购买游玩过程 中不可能承担更多的体力消耗。二、因为商业街被分为几段，很多人尤其是外地人，逛了这段不知道下一段是什么，有什么；还有就是商业街很忌讳高层建筑，商业街就是人们置身其中，道路不宽， 15 米 甚至再窄一些都可以，人们左顾右盼，商品甚至价格一目了然，有商气，又聚人气，很热闹。而现在的商业街高楼林立，庭院深深，让人们失去兴趣，到此为止。三、业态相同，商业街本身应该是一个多功能的商业区，可吃喝玩乐，如果单功能就变成了专业商品一条街。特别忌讳大型百货积聚，它规模大，要求一定的销售额，加上经营、业态雷同，导致互相竞争，你死我活， 进一步分析，要考虑客观上、市场上存在的供过于求的状态，而且设计上也不符合商业街的要求，应该设一个商业环岛、商业城，把区内所有商业都聚在这里。主观上现在是功能不配套、业态雷同化、经营单一化。这应是下一步调整的重点。

三、作为一个商业街必须考虑商气、人气、地气。从建设来看存在这样几个问题： 1 、形象大于需求。地方政府只考虑形象，没考虑市场需求，建设规模大，档次高，市场需求取法论证； 2 、开发中的经营。开发完是否能经营没有充分考虑，导致有场无市，导致结构不适合经营，要把商业和地产结合起来。现在的市场置换率很高； 3 、政府急（政绩）于企业； 4 、规划 于策划。开发商以地气为出发点，想以地气聚人气，商家首先考虑商气，以商气聚人气提地气，不解决商业问题只解决地的问题，会造成有地气无人气。

四、建议从以下几个方面完善和改善：

1 、要有亮点。这个亮点要不同于大连其他商业街，要区别于其他外地商业街，形成自己的亮点，是布局、是结构、是形象、是景点，要反映城市的特点、反映城市的风情，西安有一些，但还不够，要从四段街，从整体考虑，不把它打造成城市的亮点，就不能吸引外来的客人。要用立足中山区，面向大连市，辐射东北或全国的思路来研究、考虑。

2 、如何突出卖点。现已成功地引进一些个体户来经营，他们能带动人气，但他们不能成为主体、骨干，只能作为补充，作为商业街要有主体，并且主体能解决，补充要有效，这样才能锦上添花，实现互补。中国的商业发展是建立在坚实的基础上，这个坚实的基础就是中小商业。所以说调整主体，充实客体，还要继续保留和延续个体户的发展。就卖什么的问题，我认为要有几个主题，要有分工，要有功能的整合，①图书、文物、古玩可作为一个主题，集中经营，形成格局，可以吸引日、韩人们和外来人口的注意；②休闲、娱乐可以作为一个主题，现代的很多商务接洽都在休闲娱乐场所进行，你们需要进行论证和策划；③餐饮的发展可以作为一个主题；④各种小商品、旅游品可以作为一个主题。这样可以形成一个已一两主题百货店为主导，形成四大块，购成一个整体。四大块有分工有合作。

3 、要有结合点。第一个结合点包括和天津街周围的结合，道路怎么畅通，交通怎么缕顺；第二个结合点时四个段要结合起来，连称一体，要进得来，出得去，聚得住，散得开，要考虑交通的问题，又要考虑安全的问题，同时要把特色有机的衔接。

4 、要有兴奋点。群众在街中购物，街景的布置、区域的衔接，商品的布置，要去研究，让群众能够走一个地方，有一个新的收获，不断产生兴奋，不疲劳，不断深入，不断地走下去，形成柳暗花明又一村、曲径通幽的感觉。

5 、解决怎么树立以人为本的问题。在现代社会，商业是一种生活方式，商业在营造一种生活环境，商业也正在改变人们的生活方式，商业本身关系我们的生活质量，商业街的设计怎么要以人为本，不是口号，建议形成“三室一厅”的理念和格局，即休息室、试衣室、洗手间、共享大厅（群众通道），这个“三室一厅”代表着商业街的风貌和理念，涉及到环境、安全、如何配套问题，把它作为商业街建设一个方面，对提高整个商业街的面貌、档次，吸引更多的顾客有好处。

2006 年5 月18 日