从全国商业街的现状看大连天津街的发展

中国步行商业街工作委员会 研究中心主任 韩健徽

一、全国商业街的发展 现状

中国的商业街 历史悠久 ，从古代的清明上河图、大唐西市就可以反映出来当时的繁荣景象，近年来，全国的商业街进入了 快速发 展时期，商业街的快速发展也和全国的商业地产的发展紧密相关。在商业街的快速发展过程中，具备这样几个最基本的特征：

（一）总量迅速增长。截至到 2005 年全国商业街的数量已经突破 3000 条，在未来的 2-3 年内，可能要突破 5000 条。在对各城市规划的考察中发现都重视对商业街的建设。

（二）地位日益显著。商业街在城市中的形象地位和商业地位越来越重要。在这几年商业地产的发展过程中，国家有关部门、政府层面试图给予宏观调控的大背景下，有两个商业方向政府给予了大力支持，其一就是商业街，政府对商业街支持最主要体现在地方政府，北京、大连、杭州、苏州等地对商业街的管理都颁发了政府令。其二是社区商业。

（三）千街一面突出。同质化经营雷同，缺乏特色、特点。

（四）投资风险显现。一些城市的商业街开始出现了客流少，效益差、转租、转售、关门停业的现象。这种投资风险对社会，包括国家资金及民间资本带来的危害相当严重。

二、从建筑形态来看，近几年国内商业街的建筑形态大体有三类：

（一）仿古风。其中仿清的最多，还有仿宋的、仿唐的。一些城市根据自己的历史渊源挖掘出来。

（二）欧化风。天津街总体的建筑风格倾向于欧式。

（三）现代风。

三、针对天津街的建议：现代零售业的发展已经从店与店之间的竞争发展到街与街之间的竞争，从某种意义上已经进入商街时代，商街经营，商街竞争。商街作为一个整体对外经营形象和地位已经确立，天津街的现状存在着“五多五少”的现象，即 1 、大店多，小店少。一条街里面聚集的大体量的商场太多，反之特色化鲜明的小店太少，商业街到底是商场街还是商店街，商业街的大中小的关系，我们近期提出这样一个观点就是商业街要生态化，如何打造一个生态化的商业街，这个街里有大店（主力点），又有特色非常鲜明的小店来构成； 2 、商品多、功能少。商业街里商品销售比重过大，服务性功能少，这和现代商业街的发展有一定的距离。据我们研究发现，商业街的发展大体经历三个阶段：一是单纯以购物为主；二是更多地体现以人为本，一些配套功能相继出现；发展到今天实际上是第三阶段，商业街从某种意义上讲更多地体现出一个社会活动中心功能，成为消费者、老百姓经常光顾的一个场所； 3 、针对商家来说，普通多、品牌少。品牌商家偏少，带来的不利因素也是非常明显，首先说明商家自身经营能力比较弱，资金能力比较弱，培育市场 能力和 抵御风险能力也比较弱，由于若干个这样商家的弱化功能从而导致这条街也比较弱化； 4 、雷同多，特色少，这条街里，特色比较鲜明的店少； 5 、自发多，统一少，这可能跟前期的开发建设、资金来源各个方面的模式有关系，很多建筑被开发商买断，开发后的经营可能更多的是他自身的意见，自发多。

四、天津街现在最大的问题有四个方面：

（一）需要一个准确的市场定位。商业街有若干种类型，从行业分析、研究的角度，大的方面有 4-5 种，细的方面有十几种。如有综合性商业街、专业化商业街、旅游商业街等。我们这条商业街的定位是什么，我认为现在是比较模糊的，市场的自发行为远远大于科学的市场地位。

（二）一定要有一个清晰的功能分区。天津街比较长，我的看法一般商业街的有效长度 600 米 ，中小城市商业街的有效长度 300 -400 米 ，国际上也如此，天津街1000 多米，先天条件如此，就要进行切割，这既是主观行为也是客观需要，现在的三条马路已将其分为四段，索性因地制宜，分成几个特色鲜明的区域。功能分区也是现代商业街发展的一个成功要素。

（三）有效招商和落实。这一点很关键，在全国我们已经考察过数百条商业街，我们发现，很多商业街前期请了许多国内外知名的策划机构做了策划，从理论上讲，商业街的市场定位、营销计划做的不错，但是临门一脚总是处理不好，招商落实不好，很多开发商和管理者希望诸多品牌入住，但是受制于一些条件，无法实施。如果招商得不到落实，那么再好的规划、设想、管理也不解决问题。

（四）街内开发商的经营理念、营销方式问题。从全国这几年商业地产快速发展来看，大部分的投资主体都是开发商，开发商最主要的思路是一卖了之，对商业运营不重视、不了解也不想，带来了很多副作用，导致商业和地产严重脱节，两张皮的问题相当严重。天津街的繁荣除了政府有关方面的大力支持外，开发商和经营者的经营理念要进一步提升，否则很难做，街荣俱荣，这个理念一定要树立。

五、天津街的成功运作要关注的几个基本要素：

（一）商业氛围。一条商业街一定要有商业氛围，天津街要在营造商业氛围下功夫，做到位效果很明显，去年天津街提出的“先繁荣街，后繁荣店”的观点，我认同，要先繁荣，后规范。

（二）节点的运作和打造。 1000 多米天津街有四段，至少需要设置 4 — 5 个节点，这些节点的打造和成功运作非常重要，将每一段的商业价值进一步提升，聚集人气。

（三）有机连接，包括业态、功能、东西、两侧、同周边商业氛围的连接，这样商气就会连绵不断。

（四）培育商魂。天津街具备这样的条件，是一条百年老街，有深厚的文化底蕴，有良好的区位条件和优良的建筑，但缺少一个商魂。

（五）街内景观、小品的设计和设置。一条商业街里景观、小品的设计、设置是否合理，有一不太科学的衡量标准，新人在此拍摄婚纱照的多不多。

六、商业街发展的趋势

（一）特色化。特色商业街会成为中国商业街发展的一个主流趋势，特色商业街的优势具体表现在几个方面： 1 、有利于招商，特色化商业街由于它高度的专业性、定向性、集聚性和规模性，我们招商的对象会远远超出其他地区，招商的范围扩大； 2 、有利于经营，由于它的特性，可能会吸引突破传统商圈的消费者来进行消费。但是这种特色要区别于其他，要错位。

（二）街区化。我们所说的成功商业街都是一个商业街区，天津街要以主街为主动脉，同时建立起周边的微循环系统。

（三）市场化的运作。天津街下一步要探讨和尝试，商业街的开发在后期的运营上，一些城市的商业街都在探索市场化运作的思路，这样一个思路如果运作成功的话，会实现政府、管理机构、商家的多赢。

2006 年5 月18 日